浅谈农村房地产与新农村建设

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一、 发展农村房地产业对新农村建设的必要性
建设社会主义新农村，其核心是要推动农业现代化进程、促进农村经济发展、提高农民生活水平，从而根本解决长期存在的“三农”矛盾问题。农村房地产业的发展对于促进社会主义新农村建设有着不可忽视的战略性意义。
（一）发展农村房地产业是全面贯彻落实“十三五”规划的重大举措
重视农村房地产业发展，建设社会主义新农村，是发展农村经济、提高农村居民生活水平的基本要求，是全面贯彻落实“十三五”规划的重大举措。农村房地产业的发展直接关系到亿万农民的切身利益，对于促进城镇化建设、解决“三农”问题都有着重要意义，事关我国整个现代化建设和全面建设小康社会目标的实现。
（二）发展农村房地产业有利于提高农民生活水平、缩小城乡生活差距
中国是农业大国，农村人口众多，农村经济发展落后，农民生活水平普遍较低。发展农村房地产业，改变农民的居住方式，有利于促进农民转变小农意识，树立起与现代社会相适应的市场经济意识、法制意识、开放意识。
（三）发展农村房地产业有益于推进农业经济结构调整、拓宽农民增收渠道
房地产业是国民经济的支柱产业，是发展国民经济和改善人民生活的基础产业。房地产业具有先导性和带动性的基本特征，发展房地产业可以带动其他相关产业的发展。我们应重视农村房地产发展可以改善农村第三产业不发达的现状，解决农村剩余劳动力的就业和转移问题，从而拓宽农民增收渠道，提高农村居民的收入水平。
（四）发展农村房地产业有助于集约利用农村土地、形成农业集约型生产
重视农村房地产发展，依据保护耕地、集约用地原则，限制建设独立式住宅，鼓励农村居民建设多层式住宅，建立“节能省地型”农村住宅。 在农村发展房地产业，进行统一规划，集中建设，从而将分散的自然村改造为人口和房屋相对集中的居住区和耕地相对集中的生产区，这对于土地的有效保护以及农业集约型、规模型生产有积极作用。
（五）发展农村房地产业有利于统筹人与自然和谐发展、实现人地关系协调统一房地产既是自然资源，又是生态环境的基础因子。因此，房地关系实际上是人口、土地资源与环境之间的关系。发展农村房地产，综合利用资源，发挥规模效应，共建共享公共设施，尽可能做到与周围的环境协调统一，既可大大减低当前因卫生状况差而引起的各种传染病的突发率，又能体现各地农民建筑风格特色，这都将十分有益于农村居民的生理健康和心理健康，使农村居民居住在和谐优美的环境中，实现人与自然和谐发展及人地关系的协调统一。
二、农村发展房地产业的挑战性
新农村建设为农村房地产的发展提供了千载难逢的机遇，但我国特殊的土地产权制度、房地产业自身的复杂性以及经济社会转型时期的独特属性决定了房地产业进入我国农村市场必将面临诸多障碍。
（一）失地农民就业问题的迫切性
房地产业进入农村市场会使一批农民丧失土地。对于以土地为基础，以家庭为单位生产的农民，失地意味着失业。如何安置失地农民，是房地产业进入农村市场将面临的问题之一。在进行新农村基础设施建设和房地产项目开发的过程中，可以吸收这部分失地农民再就业。
（二）农村土地资源浪费的严重性
由于农村宅地使用权由政府通过行政手段无偿让渡，根本没有引进土地价格机制。因此在很多地区，农户宅地处于放任状态，缺乏统一规划，造成宅基地面积侵蚀耕地面积；一些地方权利、关系、金钱与宅基地的非法交易猖獗，导致可用土地面积不断萎缩。
（三）农村房地产用地的无序性
由于国有土地有偿使用制度未能得到充分的体现，收益调节机制尚未有效建立。长期以来，农村房地产相对大中城市管理较为混乱，相当多的建筑用地未经审批登记和整体规划，土地乱占乱建随意性很大。
（四）农村住房金融制度的不完善性
在我国大部分农村，生产力发展水平一般都很低，经济比较落后，个人购房受经济条件的限制能力有限，而房屋改革难以将住房金融制度推向市场，房地产按揭贷款仍是一般农民可望不可及的一种奢侈行为。
（五）农村房地产业投资主体的单一性
由于农村集体土地使用权的权力限制，农村房地产开发建设的投资主体主要是农户个人。随着农村经济的发展，农村居民收入的不断增加，农户对改善自身居住条件的需求不断增长，造成了农村房地产建设的无序扩张，导致农村村落的膨胀。
三、我国农村房地产业发展的政策建议
（一）提高农民认识，积极引导广大农民群众
农村房地产业的发展，既关系到幾亿农民群众的切身利益，又是农村城市化、现代化、城乡一体化的重要组成部分。
（二）创新补偿方式，妥善解决失地农民的就业保障问题
我国农地征用是国家对农村集体土地所有权的购买，然后再由国家以划拨或出让的方式向直接用地者让渡土地使用权。
（三）改革土地制度，杜绝土地的无效使用和严重浪费
改革旧的土地协议转让制度，严禁以建厂、教育、农业和生态建设等名义取得优惠政策的土地后用于农村房地产开发；严禁利用农民集体土地和国有划拨土地进行房地产开发，进一步使农村土地市场商品化。
（四）规范土地审批管理，积极促进农村房地产用地的合理化
要严格按照国家的法律、法规和政策审批、办理建设用地手续，不得将出让土地使用权的审批权限层层下放。
（五）加强政府管制，实现农村房地产市场健康有序发展
政府应当从农村房地产发展实际出发，制定有关限制投机炒卖房地产的地方法规。具体做法可先对房地产商品的交易进行严格的登记制度，明晰产权，通过对交易的房地产商品本身的附加值进行核算，根据附加值与原值的比例关系，划清二手房交易与投机炒卖房地产商品之间的界限。
（作者单位：161200黑龙江省富裕县房产管理处）