综合小修养护工程管理办法

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综合小修养护工程管理办法

一、目的

明确综合小修养护工程概念（指物业管理区域内的各类房屋共用部位，共用设施、设备的日常运行、检查、维护、保养、小修等工程），划分区域项目部、专业公司及各相关职能部门在日常综合小修养护工程管理过程的职责、标准、要求、程序，加强成本核算，保证房屋及共用配套设施设备安全，提高维修管理水平、提高业主满意度。

二、适用范围

1、房屋共用部位和共用设施设备及公共区域、公用设施设备的维修与养护。所谓共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2、客户自用部位维修，执行《客户自用部位维修管理作业指导书》和《有偿维修服务操作规程》等相关规定。

3、因使用人使用不当造成的非正常损坏的维修，按相关规定处理。

三、引用标准

1、《房屋完损等级评定标准（试行）》

2、北京市《房屋及其设施设备小修服务标准（京房地修字1998第799号）》

3、《房屋渗漏修缮技术规程（CJJ62-95）》

4、《物业管理服务合同》

5、《北京市住宅物业服务标准》

四、职责

1、维保中民y

1．1负责综合小修养护规章制度、操作规程及相关报表、记录的制定和指导实施，监督、指导、规范区域项目部综合小修养护工作。

1.2负责公司年度房屋普查的组织和实施，收集汇总普查项目，编制《公司年度综合小修项目计划》和《公司年度综合小修项目预算》。

1.3负责协助财务部进行《区域项目部年度综合小修养护费用计划》的制定。

1.4负责审核区域项目部、专业公司编制的月、季、年度综合小修养护工程项目计划并监督、控制综合小修养护费用的使用。

1.5负责区域项目部、专业公司综合小修养护工程质量的监管、抽查和技术支持。

1.6负责对区域项目部、专业公司工程量较大，施工较复杂的综合小修养护工程（外委项目）预审、验收，核查及预决算的审核。

1.7 负责区域项目部、专业公司综合小修养护台帐的汇总分析，为人力资源部、财务部、总经理办公室等管理部门提供相关统计报表。

1.8 负责项目部、区域项目部、各专业公司综合小修养护费用年度计划费用的审核及月度申报材料计划的审核和控制。

2、人力资源部

2.1 负责公司综合小修养护人员用工计划的编制，人工费用、劳动定额的修订、核算。

2．2负责对区域项目部、专业公司的用工、定额执行情况进行监督、检查和控制。

2.3 负责区域项目部、专业公司综合小修养护人员的技术培训。

3、财务部

3.1负责制定综合小修养护成本费用定额，并审核综合小修养护费用计划。

3.2负责对外委综合小修养护项目费用进行审核、结算。

3．3负责对区域项目部综合小修养护费用使用情况进行监督检查，纠正违反财务制度的问题。

4、项目部

4.1 负责指导区域项目部编制《区域项目部年度综合小修养护项目计划》、《区域项目部季、月度综合小修养护费用计划》及《区域项目部季度、月度小修项目计划》和《区域项目部季度、月度小修养护工程生产材料费用计划》的制定与实施；

4.2 负责监督区域项目部月、季、年度综合小修养护工程项目计划的实施和控制费用的使用。

4.3 协调区域项目部和维保中心、人事部、财务部、维保中心的关系，解决由于综合小修养护工作而产生的矛盾。

5、区域项目部

5.1 负责管理区内房屋共用部位及配套设施设备，公共区域及公用设施设备（不含已委托专业公司负责管理的设施设备）的巡视、检查、组织自修。

5.2 负责自修项目的施工组织、回访和质量监管及验收；对专业公司负责管理的设施设备进行监管、检查。

5.3负责接受业主的相关报修申请，对提报的维修项目进行责任鉴定，查找事故原因，疑难问题报维保中心协助解决，并负责填报《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）。

5.4 负责外委小修养护工程的质量监管、工程量核实、验收及回访工作。

5.5负责在总公司核定综合小修养护费用定额标准基础上，编制月、季、年度综合小修养护工程项目计划和费用计划，加强综合小修养护工程的成本控制与核算。

6、秩序维护中心

6.1负责辖区内，秩序维护中心办公、宿舍、库房及附属设施设备；所辖地下车库、人防工程、公共区域内的消防设施设备（管、井、泵、电机等）；停车场（出入口）及交通管理设施设备；安防监控、巡更系统及哨位执勤设施；地下车库（人防）给排水等系统的巡视、检查及综合小修养护工程的组织自修施工。

6.2负责上述设施设备因工程量较大、技术要求较高、无专业维修设备的维修项目，填写《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）报维保中心审核后，转外委单位维修，同时配合工程竣工验收。

7、花园绿化中心

7.1负责所直管的花园内建筑物、构筑物及设施设备的巡视检查及综合小修养护工程的组织自修施工。

7.2 负责上述设施设备因工程量较大、施工要求较复杂、无专业维修设备的维修项目，填写《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）报维保中心审核后，转外委单位施工，同时配合工程竣工验收。

8、供电燃气中心

8.1 负责物业公司管辖区域内配电设施设备、燃气调压箱的日常巡检、检查和定期保养，保证配电设施和燃气调压箱的正常使用和设备的安全运行，为整个小区的电力、燃气安全正常供应提供技术保障。

8.2 负责配电设施设备、燃气调压箱的综合小修工作及外委维修保养的申报工作，并配合工程施工和竣工验收。

8.3 制定应急抢修措施，在配电系统出现突发事故时，进行配电设施设备的紧急抢修。

五、综合小修养护项目计划与费用计划制定

1、《区域项目部、专业公司年度综合小修养护项目计划》制定

1.1在本年度末区域项目部、专业公司将日常巡检发现的、尚未进行维修的综合小修养护项目进行项目汇总；

1.2 将本年度末房屋普查项目中属于下年度综合小修养护的项目进行汇总；

1.3区域项目部、专业公司根据区域物业管理等级标准及区域楼宇使用年限和房屋状况，对汇总的综合小修养护项目进行分析，根据轻重缓急及使用安全制定《区域项目部、专业公司年度综合小修养护项目计划》。

2、《公司年度综合小修养护项目计划》制定

2.1 维保中心对区域项目部、专业公司上报的《区域项目部年度综合小修养护项目计划》进行审核，并与区域项目部、专业公司进行充分的沟通、协调，最终确定区域项目部、专业公司年度综合小修养护项目，汇总形成《公司年度综合小修养护项目计划》；

2．2维保中心根据确定的《公司年度综合小修养护项目计划》做出《公司年度综合小修养护项目概算》并上报财务部。

3、《公司年度综合小修养护费用计划》制定

3.1财务部依据下年度综合小修养护费用成本定额、并参照维保中心上报的《公司年度综合小修养护项目概算》，编制《公司年度综合小修养护费用计划》报总经理审批。

3.2财务部将总经理审批后的《公司年度综合小修养护费用计划》转集团总经理审批。

4、《区域项目部年度综合小修养护费用计划》制定

4.1维保中心、财务部根据区域楼宇使用年限、房屋状况、面积及服务标准等级等情况及《区域项目部、专业公司年度综合小修养护项目计划》，按照集团批示后的《公司年度综合小修养护费用计划》标准，分解编制《区域项目部、专业公司年度综合小修养护费用计划草案》。

4.2 维保中心、财务部将《区域项目部、专业公司年度综合小修养护费用计划草案》下发，并组织项目部、区域项目部、专业公司进行讨论，最终确定《区域项目部、专业公司年度综合小修养护费用计划》，并下发到项目部、区域项目部和专业公司。

5、《区域项目部、专业公司季、月度综合小修养护费用计划》制定

项目部根据财务部下发的《区域项目部年度综合小修养护费用计划》，指导区域项目部根据《区域项目部年度综合小修养护项目计划》中的项目情况，综合考虑维修队人员状况、季节、施工环境等因素及项目轻重缓急，制定《区域项目部季度、月度小修项目计划》和《区域项目部季度、月度小修养护工程生产材料费用计划》，汇总形成《区域项目部季、月度综合小修养护费用计划》，上报维保中心、财务部审核，总经理批准后予以实施。

专业公司根据财务部下发的《专业公司年度综合小修养护费用计划》，综

合考虑维修人员状况、季节、施工环境等因素及项目轻重缓急，制定《专业公司季度、月度小修项目计划》和《专业公司季度、月度小修养护工程生产材料费用计划》，汇总形成《专业公司季、月度综合小修养护费用计划》，上报维保中心、财务部审核，总经理批准后予以实施。

六、综合小修养护工程的施工组织及验收

1、区域项目部及专业公司自行施工的各类综合小修养护工程结束后，自行组织验收、回访。

2、因技术难度较复杂、工程量较大、且无维修工具的项目，按如下程序处理：

2.1综合小修养护工程外委（托）项目由区域项目部、专业公司以《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）的形式报维保中心审核。

2.2维保中心将《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）交付归口的外委（托）单位做出预算或报价，转回区域项目部由区域项目部经理进行费用审核。

2.3区域项目部经理进行费用审核后，上报维保中心审核。维保中心审核《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）预算或报价后正式签单并组织外委（托）单位施工。

2.4外委（托）综合小修养护工程由区域项目部、专业公司负责监管、验收、核实工程量签字确认，维保中心进行抽检。

3、保修期内的维修项目，由维保中心协调施工方或组织与物业公司签约的施工单位维修，维保中心负责施工监管、验收、核实工程量签字确认。

七、综合小修养护工程要求及规定

1、严格按照公司制定的区域项目部及专业公司维修（小修）管理办法中的维修项目和职责做好综合小修养护工作。

2、区域项目部、专业公司外委（托）综合小修养护项目必须有明确的《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单），没有《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）或由区域项目部、专业公司直接安排外委施工方施工的项目，维保中心一律不负责结算签字，也不负责处理由此引起的其它问题。

3、公司或开发领导口头安排的项目，必须有区域项目部或专业公司、职能部门的立项书面材料和领导签字，属于区域项目部、专业公司、职能部门自行安排施工的，维保中心不负责结算签字或发生的其它问题。

4、区域项目部、专业公司严格按《月度综合小修养护费用计划》合理安排各项小修养护维修项目，超过计划费用的《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单），维保中心一律拒签或由各单位（部门）调整计划，但《年度综合小修养护费用计划》不能调整。

5、综合小修养护外委（托）工程以《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）注明项目为准，如施工中工程量或项目有变动，通知维保中心审定，并由各单位（部门）主要负责人签字确认。

6、遇紧急抢修工程，事发时通知维保中心，完工后补填《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）。

7、填写、报送《维修工作任务单》/《综合小修工程维修任务单》（电子表单）要求：

7.1房号、联系方式、业主姓名、需维修部位及工程量，情况描述必须详细清楚，使人易于解读；

7.2一张保修单上不允许标明多个区号、房号以及维修部位，必须分开报单；

7.3所有报单必须按照综合小修OA管理系统申报程序进行申报和填写；

7.4维保中心依据区域项目部、专业公司综合小修费用计划进行外委项目审核；所报项目属于维修队能够维修施工的维保中心一律退回，自行维修施工。

7.5外委（托）维修工程只限于与物业公司签订了委托合同的单位进行维修或维保，其它单位的维修单一律退回。

7.6外委（托）施工的综合小修养护工程保修期一年。

八、综合小修养护工程结算

1、区域项目部自修项目完成后，按《项目部承包合同》的核算规定进行核算。

2、外委（托）维修工程的费用结算。

2.1维保中心初审外委（托）单位编制的工程结算书，报开发经济部审核。

2.2开发经济部审核后的工程结算书由维保中心签字确认报财务部复审，总经理签字后财务部予以结算。

九、综合小修养护工程资料整理、归档

在综合小修OA管理系统未完全启用的情况下：

1、区域项目部、专业公司职责

1.1 自修的项目填写《项目部维修工作任务单》

1.2 建立自修项目的台账《项目部月份日常小修养护工程管理台账》（维修队施工项目）。

1.3外委（托）的维修项目保存好《维修工作任务单》底单。

1.4建立外委（托）维修项目台账《项目部月份日常小修养护工程管理台账（外包项目）。

2、维保中心职责

2.1收集保存外委（托）维修项目《维修工作任务单》。

2.2建立外委（托）维修项目台账。

2.3每月考核区域项目部、专业公司的综合小修养护工程资料，每周抽检一次并抽检核实维修内容。

2.4按月收集区域项目部、专业公司的上述所有资料、台账并归档。

2.5 负责归档保存所有综合小修养护工程结算书和资料。

在综合小修OA管理系统完全启用的情况下：

2.6 区域项目部、专业公司负责收集、整理自管区域内电子维修记录，并进行保存；

2.7物业工程部对区域项目部、专业公司的电子维修记录进行收集整理和保存。

十、综合小修养护工程生产材料的管理

（一）职责

1、财务部职责

1.1依据最近两年生产材料发生情况，并适当考虑通货膨胀率，编制《年度生产材料费用计划》，总经理审核后报集团总经理审批。

1.2依据集团审批后的《年度生产材料费用计划》划分区域项目部、专业公司《年度生产材料费用指标》报总经理审批。

2、项目部、区域项目部、专业公司职责

2.1依据财务部核定的《年度生产材料费用指标》编制月度、年度《小修养护工程生产材料费用计划》。

3、维保中心职责

3.1 配合财务部审核区域项目部、专业公司月度、年度《小修养护工程生产材料费用计划》，并控制生产材料费用的使用。

（二）生产材料申报流程

1、区域项目部、专业公司依据月度计划，于当月25日前将下月的生产材料申报计划逐级报到项目部汇总后报维保中心审核。

2、维保中心审核后报总经理审批后转集团采购中心采购，并抄送财务部一份。

3、采购中心于下月15日前将区域项目部、专业公司采购的材料单据报财务部报销。

4、采购中心于下月15日将上月申报的材料费用汇总表转维保中心和项目部。

5、应急自购生产材料，以追加计划单位形式报总经理审批后转维保中心和项目部。

（三）要求

1、区域项目部、专业公司将采购中心按计划送来的生产材料入库登记，按制度发放使用，建立出、入库台账，每月25日前将库存生产材料明细分别报到维保中心，建立健全生产材料使用制度和台账。

2、维保中心严格按《月度生产材料费用计划》审核《生产材料申报计划》，严格控制超费用计划，建立健全小修养护生产材料及费用台账，并按月上报总经理、财务部。

3、有偿服务使用材料，原则上由业主自行购买，如使用小修养护生产材料，要在有偿服务派工单中注明，计入到有偿服务台账中，并按月统计有偿服务使用小修养护生产材料明细。

十一、记录表格：

1、《维修工作任务单》……………………EM－03－R02－V0

2、《项目部月份日常小修养护工程管理台账》（维修队施工项目）………EM－08－R03－V0

3、《项目部维修工作任务单》………EM－03－R03－V0

4、《项目部月份日常小修养护工程管理台账（外包项目）………EM －08－R02－V0

5、《综合小修工程维修任务单》（电子表单）（OA系统正式使用后电子表单）

6、《前台接待记录表》……………………CS－02－R01－V0

7、《工作联络处理单》……………………PF－04－R01－V0